住宅小区为何需要业主自治呢(住宅小区为何需要业主自治委员会)

导语：住宅小区为何需要业主自治？

一、概念

业主自治，即业主自主治理，就是业主自己做主，自己决定小区管理的目标，自己决定物业维护的内容、质量以及费用标准，自己决定业主合理使用物业的尺度。

二、现象

失去自主权，国家就会沦为殖民地，个人就会成为奴隶，业主就会成为刀俎上的鱼肉任人宰割。

三、当前对于公共资源管理的理论

1.国有化

2.私有化

3.自主治理

四、住宅小区物业托管模式的悲剧

与业主自主治理对应的就是现在大多数住宅小区采用的物业托管模式，托管分为包干制和酬金制，酬金制相对于包干制的积极意义在于业主获得了财权，在物业服务合同关系中取得了一定的主动权。

结合住宅小区物业的特征，托管模式具有以下天然的弊端：

1.涉及业主共有物权的事项，物业公司无法处理

建筑物及其附属设施的改造改建、变更共有部分用途等对共有物权的处分，只能由业主共同决定，物业公司物权代替行使。

业主共有部分权属不明、被侵占，物业公司无能为力，不能维护业主权益。

2.涉及业主权利义务事项，物业公司不愿处理

业主的知情权、监督权与物业公司的利益是有冲突的，物业公司不可能主动去维护。

对于业主乱搭乱建、乱堆放乱排放乱停放等损害其他业主利益的行为，基于物业公司管理权的来源正当性以及业主的产权人委托人地位，物业公司往往束手无策；即使是业主拖欠物业费，物业公司宁愿进一步偷工减料降低成本维持利润，不到一定地步也不会主动起诉催缴，一群狮子不可怕，就怕一只绵羊使劲怼。

3.业主无法进行集体行动

在托管模式下，财权、事权被物业公司掌控，业主组织（业主委员会）被架空，难有作为，业主无法进行集体行动。物业公司在失去监督的状况下将极力通过侵蚀业主公共利益而扩大自身利益。

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