作家阿桂(阿桂简介)

导语：阿桂聊商业地产投资（六十八）

商业地产开发过程的第七个阶段是运营阶段。运营分成两个部分，一个是指物业的运营，一个是指商业运营。

前者是指整个楼宇或者是整条街区的运营，它对应的是我们所说的物业管理。

后者是指市场的管理和商户的经营管理，它对应的是我们所说的商管。

关于这两者的关系，现在国内有两种模式。一种是商管和物管合一的。就是物管是商管下面的一个部门，名字有叫物业部的，有叫工程部的，也有叫养护部的。

另一种是商管和物管分离的，就是有两个独立的公司在为业主服务，一个是物业公司，一个是商管公司。

当然，最佳的模式是商管和物管合一，凡是零售企业和一线商业地产公司都采取的是这种两者合一的模式。其中也会有一些企业采取物业外包的模式，但是发包的单位一定是商管公司，而不是开发公司。也就是说，物业管理一定要在商管公司的管控之下。

而大量的中小商业地产开发商采取的是两者分离的模式，他们是把住宅物业管理的理念搬到了商业管理里面。住宅的物业管理和商业的物业管理是完全不同的两件事情。

住宅的物业管理是一个管控的理念，它出台的都是管理措施，虽然它也会强调服务，但本质上它是以管为主的。而商业的物业管理是一个服务的理念，它要求的是及时和响应速度。

如果是在商管一个体系之内，商管是可以去要求服务的品质和标准的。如果是两个平级的独立公司，对物业服务的品质和标准就不是要求，而是协调了。这就增加了内部协调的难度。很可能会形成把租户当成皮球，在商管和物管之间踢的局面，这就会降低租户的满意度，从而影响到项目收益目标的实现。（未完待续）

本文内容由快快网络小馨创作整理编辑！