房子是中国普通家庭最主要的资产形式，根据央行前几年的一份报告显示中国家庭70%以上的资产形式是以房产存在的，不少家庭掏空六个钱包凑足首付后背上了二、三十年的房贷，为的就是能够有一个属于自己的家。

可2021年以来房地产行业发生剧变，恒大、融创、佳兆业、华夏幸福等房企纷纷陷入现金流危机，业主们买的期房烂尾了。钱付出去了，贷款在还，可房子不知何时才能拿到，万一开发商破产倒闭了，最坏的情况是一辈子的积蓄化为乌有，没有一个家庭能够承受。

既然拿不到房子，那么是否能够把已经支付的房款要回来呢？理论上完全可以但实际操作中存在很大的障碍。楼之所以会烂尾是因为开发商的资金链断裂了，有的房企甚至已经出现了资不抵债的情况，而债权是有清偿顺序的，普通债权劣后于大部分债权，业主可能落到个没钱可分的局面。

幸运的是最高人民法院最近出台了一个新规，名为《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，这则批复的第三条明确提及“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”

该条款可以说是一锤定音了，买了烂尾楼的业主支付的房款不再是普通债权，而是受偿顺序位列首位的“特殊债权”。对法律不太懂的朋友可能无法理解其蕴含的重要含义，简单为大家理一下法条的脉络。

普通债权最后清偿，极有可能什么都拿不到

欠债还钱天经地义，但你有没有想过如果债务人资不抵债时的情况呢？人家就是没钱，总不能用命偿还吧？尤其是公司，受有限责任的保护，真的还不出钱的话可以申请破产清算，把公司的所有资产变现，有多少还多少，剩下的债务随着公司的倒闭一起烟消云散。

另外一方面，不同性质债权的受偿顺序不同， 简单来说有的先还，有的后还，先还的肯定划算，后还可能什么也捞不到。当然，在只有普通债权的情况下没有先后顺序，大家按比例来。

比如，A公司资不抵债，破产清算后发现公司就只剩下一幢办公楼了，变现后值8000万元。A公司未清偿的债务有两类，一是建筑材料费，共计6000万元；二是银行贷款，同样也是6000万元。8000万元如何还总共1.2亿元的债务呢？按照比例来，建材商和银行各自分到4000万元，亏掉2000万元。

这是在只有普通债权下的分配方法，按照债权比例来，债权金额越高分得多但亏得也越多，债权金额一样分到的和损失的一样。

抵押权和建设工程款优先于普通债权

继续上面的例子，假设A公司欠银行的6000万元是有抵押的，抵押物就是那幢唯一剩下的办公楼。这个时候银行开心了，因为有抵押权的债务是优先清偿的。

办公楼卖掉后换来1亿元，先还上欠银行的6000万元本息，银行不会有任何亏损。而建材商的6000万元债权只能用剩下的2000万元（8000万-6000万）偿还，亏了4000万元，没办法，谁让人家有抵押权呢。

我们把例子再说得复杂一些。A公司清算后剩下的不是办公楼而是一幢开发到一半的住宅，也就是烂尾楼。别小看烂尾楼，也是能卖钱的，70年的土地使用权就能卖不少钱，依然假设能卖8000万元。

A公司的债权人有三类，第一类是建造住宅的承包商，还有4000万元工程款没有结算；第二类是银行，累计欠了6000万元贷款，全部以住宅楼和土地抵押；第三类是买了期房的业主，一共预付了2000万元房款。

这三类债权人如何分8000万元呢？法律对建设工程价款给了最高级别的保护，先还欠了包工头的钱，这么设计是为了保证农民工的工资能够获得发放，包工头拿不到钱农民工的工资就没有着落了。所以先付4000万元工程款，清偿后剩下4000万元。

银行的6000万元贷款有抵押，受偿顺序排在第二，能够拿回4000万元，亏了2000万元；最惨的是业主，购房款是普通债权，排在最后受偿，钱已经分完了，什么也分不到。

新规实施后先还烂尾楼业主的购房款

购房款是普通债权，所以受偿顺序排在了最后，现在烂尾楼较多，这一制度下谁敢买房？买了以后不仅可能拿不到房子连房款都可能要不回来。

不过，从4月20日开始这一情况将得到彻底改变。最高法院的批复中针对以居住为目的的购房款给予了最充分的保障，受偿顺序直接升至第一，我称其为“特殊的普通债权”。

结合上面的例子，我们再来分析一下新规实施后清偿情况。

烂尾楼业主的2000万元购房款先得到偿付，剩下6000万元里再拿出4000万元给建筑施工方，这次有抵押权的银行只能分到2000万元了，亏了4000万元。如果还有其他普通债权，比如办公用品供应商、建材供应商、无抵押债券投资人等是什么也分不到的。

新规定起到了一箭双雕的作用

最高院针对河南高院关于《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》的批复明确了与烂尾楼有关债务清偿的顺序，这个时候出台这样的规定有两个好处。

一是确保了人民群众的财产安全。以前烂尾楼没那么多，相关诉讼很少，近年来类似案件越来越多，如果按照普通债权最后清偿的老规定执行，那么的财产权益被暴露在巨大的风险之中，与保障人民群众利益的原则相违背。新规的出台起到了维护老百姓财产安全的作用，体现了我们的法律以人民群众利益为先。

二是助力楼市恢复信心。2022年楼市萧条的原因是多方面的，其中之一便是期房频频暴雷让购房者不敢买新房。新规的出台虽然无法恢复房企现金流但出了事后至少能够获得司法上的保障，间接增加了楼市的信心。

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