导语：居住区规划经济技术指标

1.建设用地面积和建筑面积

（1）建设用地面积

建设用地面积也称总占地面积，是指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积，不包括代征的面积。

（2）总建筑面积

总建筑面积也叫建筑展开面积，是建筑物各层水平投影面积的总和，包括使用面积、辅助面积和结构面积三项。使用面积指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。在居住建筑中的使用面积也称“居住面积”。辅助面积是指建筑物各层平面为辅助生产或生活活动所占的净面积的总和，如居住建筑中的楼梯、走道、厕所、厨房等。使用面积与辅助面积的总和称为“有效面积”。结构面积是指建筑物各层平面中的墙、柱等结构所占面积的总和。

（3）建筑基底面积

建筑基底面积是指建筑物首层的建筑面积。

（4）小区总建筑面积

小区总建筑面积是指小区内住宅、公共建筑和人防地下室的面积总和。

（5）公用建筑面积

公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积。

（6）绿地面积

绿地面积是指能够用于绿化的土地面积，包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），不包括屋顶绿化、晒台垂直绿化和覆土厚度小于2m的土地。

2.容积率

容积率是指建设用地内的总建筑面积与建设用地面积之比，一般用小数表示。地下停车库、架空开放的建筑底层等建筑面积在计算容积率时可不计入。容积率越小，意味着居住生活质量越高。

例如，某宗建设用地总面积为100000m²，该用地内各类建筑物的总建筑面积为300000m²，则容积率为3。对住宅使用人来说，一般情况下容积率越低越好。

3.建筑密度

建筑密度即建筑覆盖率，是指建筑基底面积占建设用地面积的百分比。它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度，是反映环境质量的一个重要指标。

对某个居住区来说，建筑密度越小，说明该居住区的活动场所、绿地等面积越大，也就意味着其居住环境质量越高。因此，对住宅使用人来说，一般情况下建筑密度越小越好。

4.绿地率和绿化率

（1）绿地率

在居住区用地范围内，绿地率是指各类绿地面积总和占居住区用地面积的比例。

绿地率是反映环境质量的一个重要指标。对住宅使用人来说，一般情况下绿地率越高越好。

（2）绿化率

绿化率即绿化覆盖率，是指在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（%），树的影子也被算入绿化覆盖面积。绿化覆盖率一般大于绿地率。

5.建筑间距

建筑间距是指两栋建筑物（如两幢住宅楼）外墙面之间的水平距离。建筑间距主要是根据所在地区的日照、通风、采光、防止噪声和视线干扰、防火、防震、绿化、管线埋设、建筑布局形式，以及节约用地等要求，综合考虑确定。

住宅的布置，通常以满足日照要求作为确定建筑间距的主要依据。板式住宅，多层之间不宜小于6m，高层与各种层数住宅之间不宜小于13m。高层塔式住宅，多层和中高层点式住宅与侧面有窗的各种层数住宅之间应考虑视线干扰因素，适当加大间距。对住宅使用人来说，一般情况下建筑间距越大越好。

6.人口密度

人口毛密度是指每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量（人/hm²）。

人口净密度是指每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量（人/hm²）。

7.住宅建筑套密度

住宅建筑套密度（毛）是指每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数（套/hm²）。

住宅建筑套密度（净）是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数（套/hm²）。

8.住宅建筑面积密度

住宅建筑面积毛密度是指每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积。

住宅建筑面积净密度也称住宅容积率，是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积（m2/hm²）或以住宅建筑总面积（万m2）与住宅用地（万m2）的比值表示，具体见表4-1。

表4-1 住宅容积率 注：混合层数取两者的指标值作为控制指标的上、下限值； 本表不计入地下层面积。

9.居住区建筑面积毛密度

建筑面积毛密度也称容积率，是指每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积（m2/hm²）或以总建筑面积（万m2）与居住区用地（万m2）的比值表示。

10.住宅建筑净密度

住宅建筑净密度是指住宅建筑基底总面积与住宅用地的比率。住宅建筑净密度最大值不得超过表4-2中相对应的值。

表4-2 住宅建筑净密度最大值

注：混合层取两者的指标值作为控制指标的上下限值。

11.其他常见规划指标

（1）建筑限高

建筑限高是指地块内允许的建筑（地面上）最大高度限制。

（2）规划形态

规划形态是指这一项目的具体建筑构成。譬如一个项目一共由几栋楼宇组成，每栋楼宇的使用性质是什么，单栋楼宇的地上有几层，地下有几层，每一层的具体用途是什么。

（3）房屋平均层数

房屋平均层数是指房屋总建筑面积与房屋基底总面积的比值。

（4）高层住宅比率

高层住宅比率是指高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率（%）。

（5）中高层住宅比率

中高层住宅比率是指中高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率（%）。

（6）拆建比

拆建比是指新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。

（7）停车泊位

停车泊位是指地块内应配置的停车位数量。

12.控制界线类型

（1）用地红线

用地红线是指经城市规划行政主管部门批准的建设用范围的界线。在规划图中一般用红线标示，故称之为用地红线。

（2）道路红线

道路红线是指城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。一般情况下，道路红线就是建筑红线，任何建筑物（包括台阶、雨罩）不得越过道路红线。根据城市景观的要求，沿街建筑物可以从道路红线外侧退后建设。

（3）建筑红线

建筑红线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置（外墙、台阶等）的控制线。

（4）建筑后退红线距离

建筑后退红线距离是指建筑控制线与道路红线或道路边界、地块边界的距离。

（5）城市绿线

城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线。城市绿线范围内的用地不得改作他用；在城市绿线范围内，不符合规划要求的建筑物、构筑物及其他设施应当限期迁出。

（6）城市紫线

城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。在城市紫线范围内禁止对历史文化街区传统格局和风貌构成影响的大面积改建、损坏或者拆毁保护规划确定保护的建筑物、构筑物和其他设施。

（7）城市黄线

城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。

（8）城市蓝线

城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。

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